월세 계약 갱신은 언제 신청하나요? 갱신청구권 사용과 월세 인상 기준

월세 계약 갱신, 세 가지 방식부터 구분하세요

월세 계약이 끝나갈 때 가장 혼란스러운 부분은 재계약과 묵시적 갱신, 계약갱신청구권이 모두 비슷하게 보인다는 점입니다. 하지만 법적인 의미와 해지 방법, 임대료 조정 기준에는 차이가 있습니다.

구분	갱신 방법	주요 특징
합의갱신	임대인과 임차인이 갱신 조건에 합의	새로운 조건과 기존 권리 행사 여부를 확인해야 함
묵시적 갱신	법정 기간에 갱신거절 등의 통지가 없는 경우	원칙적으로 종전과 동일한 조건, 존속기간 2년
계약갱신청구권	임차인이 법정 기간에 갱신을 요구	원칙적으로 1회 행사, 정당한 거절 사유가 없으면 2년 갱신

예를 들어 보증금 1,000만원에 월세 60만원인 계약이 만료될 때 집주인과 세입자가 별도 협의 없이 법정 통지 기간을 넘겼다면 묵시적 갱신 여부를 검토해야 합니다. 반면 세입자가 계약갱신청구권을 명확하게 행사했다면 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 갱신으로 판단합니다.

특히 갱신계약서를 다시 작성했다는 사실만으로 계약갱신청구권을 사용했다고 단정할 수는 없습니다. 계약서의 문구와 갱신 경위, 당사자 사이에 주고받은 의사표시를 함께 확인해야 합니다.

계약을 연장하기 전에 임대차 3법과 계약갱신청구권 기본 가이드를 확인하면 갱신 방식의 차이를 이해하는 데 도움이 됩니다.

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월세 계약갱신청구권은 언제까지 신청해야 할까요?

주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 기간은 2020년 12월 10일 이후 최초 체결되거나 갱신된 계약 등에 적용되는 기준이므로 오래된 계약은 적용 관계를 따로 살펴봐야 합니다.

예를 들어 계약 만료일이 2027년 3월 31일이라면 2026년 9월 말 무렵부터 2027년 1월 말 무렵까지가 갱신청구권 행사 기간에 해당합니다. 실제로는 기간 계산과 통지 도달 시점을 둘러싼 분쟁을 피하도록 만료일보다 충분히 일찍 의사를 전달하는 편이 안전합니다.

갱신 요구는 문자메시지나 이메일 등으로도 의사를 전달할 수 있지만, 나중에 누가 언제 어떤 내용을 받았는지 입증할 수 있어야 합니다. 중요한 것은 단순히 계약을 연장하고 싶다는 생각이 아니라 갱신 요구 의사가 임대인에게 명확하게 도달했다는 사실입니다.

갱신 요구 문구 예시

임대인님, 현재 거주 중인 주택의 임대차계약 만료일은 2027년 3월 31일입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권을 행사하여 기존 임대차계약의 갱신을 요청합니다. 갱신 조건과 관련한 협의 사항이 있다면 서면으로 안내 부탁드립니다.

문자를 보냈다면 발송 날짜와 상대방의 답변을 보관하고, 분쟁 가능성이 있다면 내용증명 등의 방법도 고려할 수 있습니다.

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한다면 계약갱신청구권 거절 사유와 실거주 판단 기준을 함께 확인하세요.

월세 재계약 시 집주인이 5%를 올려 달라고 한다면?

계약갱신청구권을 행사하여 갱신하는 경우에는 주택임대차보호법 제7조와 제6조의3에 따른 차임·보증금 증액 제한을 확인해야 합니다. 법률상 증액의 상한은 원칙적으로 5% 범위이며, 지방자치단체 조례에서 더 낮은 비율을 정했다면 해당 기준도 확인해야 합니다.

다만 5%는 모든 계약에서 집주인이 반드시 받을 수 있는 자동 인상률이 아닙니다. 증액을 요구할 수 있는 법정 사유, 증액청구 시기, 기존 계약 조건 등이 함께 검토되어야 합니다.

현재 월세	5% 계산액	단순 계산상 월세
40만원	2만원	42만원
60만원	3만원	63만원
80만원	4만원	84만원
100만원	5만원	105만원

이 표는 월세만 5% 증액한다고 가정한 계산 예시입니다. 보증금과 월세를 동시에 조정하거나 보증금 일부를 월세로 전환한다면 주택임대차보호법상 전월세 전환율 제한 등을 함께 고려해야 합니다.

예를 들어 보증금 2,000만원과 월세 60만원인 계약에서 집주인이 보증금 10% 인상과 월세 5% 인상을 동시에 요구한다면 각각의 비율만 보고 적법성을 판단해서는 안 됩니다. 보증금과 월세의 환산 관계까지 검토해야 할 수 있습니다.

또한 계약갱신청구권을 이미 소진한 상태에서 별도로 합의하여 새로운 계약을 체결하는 경우라면 갱신청구권 행사에 따른 증액 제한이 그대로 적용되는지 계약의 법적 성격을 확인해야 합니다.

금액을 직접 비교하고 싶다면 전월세 전환율 계산법과 보증금 전환 예시를 참고하세요.

월세 계약이 묵시적으로 갱신되면 중도해지가 가능할까요?

묵시적 갱신은 계약 만료 전 법률이 정한 기간에 임대인과 임차인이 갱신거절 등의 통지를 하지 않았을 때 발생할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조에 따라 성립하면 종전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 존속기간은 2년입니다.

하지만 세입자가 반드시 갱신된 2년을 모두 살아야 하는 것은 아닙니다. 제6조의2에 따라 묵시적 갱신이 된 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

계약갱신청구권을 행사하여 갱신된 경우에도 제6조의3 제4항에 따라 같은 해지 규정이 적용됩니다.

가령 묵시적으로 갱신된 계약에서 세입자가 2026년 11월 10일 해지 의사를 전달하고 집주인이 이날 통지를 받았다면 원칙적으로 3개월 후 해지 효력이 발생하는 구조입니다. 단순히 문자를 발송한 날짜가 아니라 통지가 상대방에게 도달한 시점을 입증하는 것이 중요합니다.

그렇다고 이사 당일에 보증금을 돌려받는 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 실제 보증금 반환 시기와 이사 일정이 맞지 않으면 별도의 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

반면 당사자가 새롭게 기간을 정하여 합의한 계약은 위 해지 규정을 곧바로 적용할 수 있는지 계약의 성격을 검토해야 합니다.

계약 종료 후 보증금 반환이 늦어질 것 같다면 새 세입자가 들어와야 보증금을 준다는 집주인에 대한 대응 방법을 미리 확인해 두세요.

월세 계약 갱신할 때 계약서를 다시 작성해야 하나요?

묵시적 갱신이나 법률에 따른 계약갱신청구권 행사에 반드시 새로운 계약서를 작성해야만 갱신 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 다만 보증금이나 월세가 변경된다면 변경 내용을 문서로 남기는 것이 분쟁 예방에 유리합니다.

재계약서를 작성할 때에는 기존 계약의 당사자와 주택 표시가 정확한지, 갱신 기간과 변경되는 보증금·월세가 무엇인지, 계약갱신청구권을 행사한 갱신인지 명확하게 표시하는 편이 좋습니다.

계약갱신청구권을 행사한 경우 특약 문구 예시

본 계약은 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권을 행사함에 따라 갱신하는 계약이며, 기존 임대차계약의 조건 중 본 계약서에서 명시적으로 변경한 사항을 제외한 나머지 조건은 종전과 동일하게 유지한다.

위 문구는 참고용이며 실제 계약 체결 경위에 맞게 조정해야 합니다. 일반적인 합의갱신인데도 사실과 다르게 청구권 행사라고 기재하는 것은 피해야 합니다.

보증금이 증액된다면 추가 보증금에 관한 확정일자와 선순위 권리 변동 여부도 확인하는 것이 좋습니다. 기존 확정일자가 있다고 해서 증액된 금액까지 종전 확정일자의 우선순위를 그대로 확보하는 것은 아닙니다.

계약서를 작성한 뒤에는 서명된 사본, 이체 내역, 갱신 관련 문자 등을 한곳에 보관하고 임대차 신고 대상인지도 확인하세요.

상황별로 많이 묻는 질문

월세 계약 만료일까지 한 달밖에 남지 않았는데 지금 갱신청구권을 쓸 수 있나요?

일반적인 현행 갱신요구 기간은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지이므로 이미 법정 행사 기간이 지났을 가능성이 큽니다. 다만 그동안 주고받은 통지에 따라 묵시적 갱신이 성립하는지 또는 당사자 간 합의갱신이 가능한지를 확인해야 합니다.

월세 70만원인데 집주인이 80만원으로 올려달라고 합니다.

70만원에서 80만원으로 올리면 약 14.3% 인상입니다. 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신이라면 원칙적인 5% 상한과 증액 요건을 검토해야 하며, 별도 합의에 의한 신규 계약이라면 계약관계의 성격에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

묵시적 갱신 후 갑자기 이사해야 하는데 복비를 내야 하나요?

묵시적 갱신 후 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 통지 도달일부터 3개월 후 해지 효력이 발생합니다. 중개보수 부담은 새 계약 체결의 경위와 당사자 간 별도 약정 등을 확인해야 하므로 무조건 세입자 부담이라고 단정할 수 없습니다.

월세를 두 번 늦게 냈는데 갱신을 거절당할 수 있나요?

주택임대차보호법은 2기의 차임액에 해당하도록 연체한 사실이 있는 경우 갱신거절 사유로 규정합니다. 단순히 두 번 납부가 늦었다는 사실과 2기 차임액에 해당하는 연체가 발생했다는 사실은 다르므로 금액과 시점을 확인해야 합니다.

한눈에 보는 체크리스트

• 계약서에 적힌 만료일과 갱신청구권 행사 가능 기간 확인
• 기존에 계약갱신청구권을 행사한 적이 있는지 확인
• 문자·이메일·내용증명 등 갱신 관련 통지 증거 보관
• 보증금과 월세 증액 요구가 법정 기준에 맞는지 검토
• 계약서 변경사항과 확정일자·임대차 신고 필요 여부 확인