✍️ 계약서 작성 가이드

전세 월세 계약서 작성법 2026 특약 문구 10가지·날인 순서 완벽 정리

계약서에 꼭 넣어야 할 특약부터 계약 당일 확인사항까지 실전에서 바로 쓸 수 있는 임대차 계약 완전 가이드

📌 이 페이지 목차

임대차 계약 절차 5단계
꼭 넣어야 할 특약 10가지 (예시 포함)
날인 순서와 계약서 보관법
공인중개사 통해 계약 시 확인사항
자주 묻는 질문 FAQ

임대차 계약 절차 — 계약일 당일 5단계

계약 전날부터 잔금일까지 놓치지 않아야 할 순서입니다

계약 전날 — 등기부등본 최신본 발급

인터넷등기소(iros.go.kr)에서 해당 주택의 등기부등본을 발급받아 근저당·가압류·가등기 여부를 확인합니다. 계약 당일 다시 한 번 재발급해 변동 사항을 재확인하세요.

계약 당일 오전 — 임대인 신분증·서류 확인

임대인 신분증과 등기부상 소유자명이 일치하는지 확인합니다. 대리인 계약 시 공증된 위임장과 인감증명서 원본을 반드시 확인하세요.

계약서 작성 — 특약 문구 삽입

계약서 본문 외에 아래 특약 조항을 반드시 삽입합니다. 특약은 임대인·임차인 쌍방이 합의한 내용이므로 법적 효력이 있습니다. 구두 약속은 법적 효력이 없습니다.

날인 및 계약금 지급

계약서에 임대인·임차인·공인중개사 서명·날인 후 계약금(보통 보증금의 10%)을 임대인 본인 명의 계좌로 이체합니다.

잔금일 — 등기부 재확인 후 즉시 전입신고

잔금 지급 당일 아침 등기부를 재발급해 새로운 근저당·압류가 없음을 확인합니다. 잔금 이체 후 즉시 전입신고 + 확정일자를 받으세요.

계약 당일 절대 해서는 안 되는 행동

등기부 확인 없이 계약금·잔금을 먼저 이체하지 마세요
임대인 신분증 미확인 상태로 서명하지 마세요
전세보증보험 가입 가능 여부 미확인 물건에 계약금을 넣지 마세요
구두 약속만 믿고 특약 없이 서명하지 마세요
공인중개사 없이 임대인과 단둘이 직거래 계약하지 마세요

꼭 넣어야 할 특약 10가지 — 복사해서 바로 쓰세요

공인중개사에게 아래 특약 삽입을 요청하세요. 거절하면 직접 기재 가능합니다

특약 1

추가 담보 설정 금지

계약 후 임대인이 추가 근저당을 설정하면 임차인이 계약을 해제할 수 있도록 합니다.

본 임대차계약 체결 후 임대인은 임차인의 동의 없이 당해 주택에 추가 근저당 또는 담보권을 설정할 수 없으며, 이를 위반한 경우 임차인은 계약을 즉시 해제하고 계약금의 2배를 청구할 수 있다.

특약 2

전세보증보험 가입 협조 의무

임대인이 협조하지 않으면 계약 해지 사유가 됩니다.

임대인은 임차인의 전세보증보험 가입 신청 시 필요한 서류 제출 등 협조 의무가 있으며, 정당한 사유 없이 협조를 거부할 경우 임차인은 계약을 해지하고 계약금 전액 반환을 청구할 수 있다.

특약 3

잔금 전 등기부 변동 시 해제권

잔금 지급 전 새로운 권리가 설정되면 즉시 계약을 해제할 수 있습니다.

잔금 지급일 이전에 당해 부동산에 새로운 가압류, 근저당 또는 경매 개시 결정이 등기된 경우, 임차인은 계약을 해제하고 계약금의 2배를 청구할 수 있다.

특약 4

주요 설비 수리비 임대인 부담

보일러·수도·전기 등 하자 수리 범위와 비용 부담 주체를 명확히 합니다.

임대 기간 중 보일러, 수도, 전기 등 주요 설비의 고장이 발생할 경우 임대인이 수리 비용을 부담한다. 단, 임차인 과실로 인한 손상은 임차인이 부담한다.

특약 5

전입신고·확정일자 이의 없음

임대인이 전입신고 및 확정일자 취득에 이의를 제기하지 못하도록 명시합니다.

임차인은 이사 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 취득할 수 있으며, 임대인은 이에 대해 어떠한 이의도 제기할 수 없다.

특약 6

계약 만료 당일 보증금 즉시 반환

계약 종료 후 보증금 반환 기한을 당일로 명시해 반환 지체를 방지합니다.

임대차 계약 종료일에 임차인이 주택을 명도하면 임대인은 명도 완료 즉시(당일) 보증금 전액을 임차인 지정 계좌로 반환한다.

특약 7

계약갱신청구권 행사 명시

임차인의 계약갱신청구권 행사 의사를 미리 명시해 분쟁을 예방합니다.

임차인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 법정 사유 없이 이를 거절할 수 없음을 확인한다.

특약 8

보증금 반환 지연 시 이자

반환 지연에 대한 이자 지급 의무를 명시합니다.

임대인이 계약 종료일 익일부터 보증금을 반환하지 않을 경우, 미반환 보증금에 대해 연 12%의 지연이자를 가산하여 반환한다.

특약 9

원상회복 범위 — 자연 노후화 제외

퇴거 시 원상회복 범위를 미리 정해 보증금 공제 분쟁을 예방합니다.

임차인 퇴거 시 자연적 노후화에 의한 훼손(도배·장판 등)은 원상회복 대상에서 제외한다. 임차인 고의·과실로 인한 손상만 임차인이 원상회복 또는 손해배상 의무를 진다.

특약 10

실거주 갱신 거절 후 재임대 금지

실거주 명목 갱신 거절 후 재임대하는 것을 방지합니다.

임대인이 직계존비속 실거주를 사유로 계약갱신을 거절한 경우, 갱신 만료일로부터 2년 이내에 제3자에게 임대하지 않음을 확인한다. 위반 시 임차인은 주택임대차보호법에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.

날인 순서와 계약서 보관 방법

계약서 날인은 순서와 방법이 중요합니다

계약서 날인 순서 6단계

1단계 — 계약서 내용(물건지·보증금·기간·특약) 전부 확인 후 서명
2단계 — 임대인 서명·날인 (인감 또는 사인)
3단계 — 임차인 서명·날인
4단계 — 공인중개사 서명·날인 + 중개대상물 확인·설명서 교부
5단계 — 계약금 이체 (임대인 본인 명의 계좌 확인 후)
6단계 — 계약서 사본 수령 (임차인이 원본 또는 사본 1부 반드시 보관)

계약서 보관 방법 — 분실 시 분쟁에서 불리

계약서 원본 스캔 또는 사진 촬영 후 클라우드(Google Drive 등)에 즉시 백업
확정일자가 찍힌 계약서는 임대차 종료 후 최소 3년간 보관
연말정산 월세 세액공제 시 계약서 사본이 필요하므로 매년 보관 필수
분쟁 발생 시 원본 계약서가 핵심 증거 — 절대 분실하지 마세요

공인중개사 통해 계약 시 반드시 확인할 것

공인중개사가 있어도 임차인이 직접 확인해야 할 것들이 있습니다

공인중개사가 있어도 직접 확인해야 할 5가지

공인중개사 등록 여부 직접 조회 — 국가공간정보포털 또는 한국공인중개사협회
중개대상물 확인·설명서 교부 및 내용 본인이 직접 확인
등기부등본은 중개사 제공 서류 말고 본인이 직접 발급한 것 확인
전세보증보험 가입 가능 여부 중개사에게 확인 요청
중개사무소 공제증서 또는 보험 가입 여부 확인

계약서 작성 자주 묻는 질문 FAQ

특약이 계약서에 없으면 법적 효력이 없나요?

계약서에 명시되지 않은 구두 약속은 분쟁 시 증거로 인정받기 어렵습니다. 모든 합의 사항은 반드시 계약서 특약란에 문서로 기재해야 법적 효력이 있습니다.

계약서에 수정 사항이 생기면 어떻게 수정하나요?

수정 부분에 줄을 긋고 임대인·임차인 쌍방이 수정 부분에 날인하는 것이 원칙입니다. 수정액·수정 테이프 사용 후 날인도 가능합니다. 전자계약 시에는 시스템에서 수정 이력이 자동 관리됩니다.

전자 계약서도 법적 효력이 있나요?

네, 부동산거래 전자계약시스템(irts.molit.go.kr)을 통한 전자 계약서는 법적 효력이 있으며, 전자 계약 시 확정일자가 자동으로 부여되는 장점이 있습니다.

임대인이 특약 삽입을 거부하면 어떻게 하나요?

특약 삽입을 거부하는 임대인은 이후 분쟁 시 임차인에게 불리한 태도를 취할 가능성이 있습니다. 핵심 특약(전세보증보험 협조, 추가 담보 금지 등)을 거부하면 해당 물건 계약 자체를 재검토하는 것이 안전합니다.

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