계약갱신청구권 집주인이 거절할 수 있는 경우는? 실거주 거절 후 다른 세입자 받으면
핵심 답변
계약갱신청구권은 임차인이 계약 만료 6개월~2개월 전에 행사하면 1회에 한해 2년 연장되는 권리이며, 집주인은 법에 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 대표적인 거절 사유는 집주인이나 직계존속·비속의 실거주, 2기 차임액에 이르는 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 재건축 등입니다. 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 집주인은 임차인에게 손해를 배상해야 합니다.
- 행사 시기: 만료 6개월~2개월 전
- 1회, 2년 연장
- 거절 사유는 법에 정한 경우만
- 실거주 거절 후 제3자 임대 → 손해배상
- 갱신 시 임대료 인상 5% 이내
법에 정한 주요 거절 사유
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 집주인 동의 없이 전대한 경우
- 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 주택이 멸실돼 목적을 달성할 수 없는 경우
- 철거·재건축 등 사유
- 집주인(직계존속·비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우
실거주 거절 후 다른 세입자를 받았다면
갱신됐을 기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 있습니다. 배상액은 당사자 합의가 없으면 법에 정한 기준(갱신 거절 당시 월 차임의 3개월분, 새 임대료와의 차액 2년분, 실제 손해 중 큰 금액) 등으로 정해집니다. 확정일자 부여 현황이나 전입세대 열람으로 새 임차인 여부를 확인할 수 있습니다.
갱신청구권 행사 방법
- 만료 6개월~2개월 전에 문자·내용증명으로 행사 의사 통보
- 통보 기록 보관
- 임대료 인상 요구는 5% 이내만 — 5% 상한 계산법
갱신된 계약에서 나가고 싶다면
갱신청구권으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 자세한 내용은 임대차 3법 가이드에 있습니다.
상황별로 많이 묻는 질문
집주인이 아들이 들어와 산다고 거절했어요.
직계비속 실거주는 정당한 거절 사유입니다. 다만 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 임대하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
월세를 한 번 늦게 냈는데 거절 사유인가요?
2기의 차임액에 이르는 연체가 기준이므로, 한 번 늦은 것만으로는 거절 사유가 되기 어렵습니다.
집이 팔렸는데 새 집주인이 실거주한대요.
매수인의 실거주를 이유로 거절할 수 있는지는 갱신청구 시점과 소유권 이전 시점에 따라 달라집니다. 시점 정리가 필요합니다.
한눈에 보는 체크리스트
- 만료 6~2개월 전인지 확인했다
- 갱신 의사를 기록으로 남겼다
- 거절 사유가 법정 사유인지 확인했다
- 실거주 이행 여부를 추후 확인할 계획이다
자주 묻는 질문
Q. 갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
1회 행사할 수 있습니다.
Q. 묵시적 갱신도 갱신청구권을 쓴 것인가요?
묵시적 갱신은 갱신청구권 행사와 별개로 봅니다.
Q. 분쟁이 생기면 어디에 상담하나요?
주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)에 상담할 수 있습니다.
공식 확인처
이 글은 주택임대차보호법 등 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 한 일반 정보이며 법적 효력이 없는 참고용입니다. 실제 계약과 분쟁은 계약서·등기부 등 개별 사정에 따라 달라지므로 대한법률구조공단(132), 주택임대차분쟁조정위원회, 공인중개사·법무사와 상담하세요.