전월세 전환율 계산법, 보증금 1억을 월세로 바꾸면 얼마?
핵심 답변
전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율로, 월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12로 계산합니다. 주택임대차보호법은 계약 기간 중이나 갱신 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우 전환율이 "연 10%"와 "한국은행 기준금리 + 연 2%" 중 낮은 비율을 넘지 못하도록 정하고 있습니다. 신규 계약은 당사자가 자유롭게 정하지만, 시세 판단에 이 기준을 참고할 수 있습니다.
- 월세 = 전환 보증금 × 전환율 ÷ 12
- 법정 상한: 연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 값
- 기간 중·갱신 시 전환에 적용
- 신규 계약은 자유 합의
- 초과분은 반환 청구 가능
계산 예시
보증금 2억 원 중 1억 원을 월세로 바꾸고, 전환율이 연 4.5%라면:
| 항목 | 계산 |
|---|---|
| 전환 보증금 | 1억 원 |
| 연간 월세 | 1억 × 4.5% = 450만 원 |
| 월세 | 450만 ÷ 12 = 37.5만 원 |
기준금리는 수시로 바뀌므로 계산 직전 한국은행 기준금리를 확인하세요. 바로 계산하려면 전월세 계산기를 이용하세요.
함께 확인하세요월세 계약 갱신은 언제 신청하나요? 갱신청구권 사용과 월세 인상 기준자세히 보기 →법정 상한이 적용되는 경우
- 계약 기간 중 보증금 일부를 월세로 바꿀 때
- 계약 갱신(계약갱신청구권·합의 갱신) 때 전환할 때
- 신규 계약은 적용 대상이 아니지만 협상 기준으로 활용
상한을 넘는 부분은 무효이므로, 초과해 낸 월세는 반환을 청구할 수 있습니다.
월세를 보증금으로 바꿀 때
반대로 월세를 보증금으로 환산하면 추가 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율입니다. 월세 30만 원을 전환율 5%로 환산하면 30 × 12 ÷ 0.05 = 7,200만 원입니다.
갱신 때 5% 상한과 함께 보기
갱신 계약에서는 전환율 상한과 별개로 임대료 인상 폭이 5%로 제한됩니다. 보증금과 월세를 함께 조정할 때 계산법은 5% 상한 계산법과 임대차 3법 가이드를 참고하세요.
상황별로 많이 묻는 질문
집주인이 전환율 7%로 계산해 왔어요.
계약 기간 중이나 갱신 때라면 법정 상한을 넘는지 확인하세요. 넘는다면 상한까지만 적용을 요구할 수 있습니다.
신규 반전세 계약인데 전환율이 너무 높아요.
신규 계약은 법정 상한이 적용되지 않지만, 주변 시세와 비교해 협상 근거로 삼을 수 있습니다.
관리비도 전환율 계산에 넣나요?
관리비는 임대료가 아니므로 전환 계산과 별개입니다.
한눈에 보는 체크리스트
- 현재 기준금리를 확인했다
- 신규인지 기간 중·갱신인지 확인했다
- 전환 보증금과 월세를 계산했다
- 상한 초과 여부를 확인했다
자주 묻는 질문
Q. 전월세 전환율은 어디서 확인하나요?
한국은행 기준금리를 확인해 2%를 더하고, 연 10%와 비교해 낮은 값을 쓰면 됩니다. 지역별 실제 전환율 통계는 한국부동산원 자료로 볼 수 있습니다.
Q. 오피스텔도 적용되나요?
주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택임대차보호법이 적용될 수 있습니다.
Q. 상가도 같은가요?
상가는 상가건물 임대차보호법의 별도 기준이 적용됩니다.
공식 확인처
이 글은 주택임대차보호법 등 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 한 일반 정보이며 법적 효력이 없는 참고용입니다. 실제 계약과 분쟁은 계약서·등기부 등 개별 사정에 따라 달라지므로 대한법률구조공단(132), 주택임대차분쟁조정위원회, 공인중개사·법무사와 상담하세요.