새 세입자 구해야 보증금 준다는 집주인, 기다려야 하나요?
핵심 답변
임대차 계약이 끝나면 집주인은 새 세입자를 구했는지와 관계없이 보증금을 돌려줘야 하며, “새 세입자가 들어와야 준다”는 것은 집주인 사정일 뿐 거절 사유가 되지 않습니다. 다만 계약 종료를 제때 통보했는지가 중요합니다. 만료 2개월 전까지 갱신 거절을 알렸거나, 묵시적 갱신 중 해지 통보 후 3개월이 지났다면 계약이 끝난 것이므로, 내용증명으로 반환을 요구하고 이사가 필요하면 임차권등기명령을 받은 뒤 지급명령·소송으로 진행하세요.
- 계약 종료 후 반환 의무는 새 세입자와 무관
- 만료 2개월 전까지 종료 통보가 기준
- 묵시적 갱신 중엔 해지 통보 3개월 후 종료
- 내용증명 → 임차권등기 → 지급명령·소송
- 반환보증 가입자는 이행 청구
계약이 끝났는지부터 확인
| 상황 | 계약 종료 시점 |
|---|---|
| 만료 6~2개월 전 갱신 거절 통보 | 계약 만료일 |
| 아무도 통보 안 함(묵시적 갱신) | 임차인 해지 통보 후 3개월 |
| 갱신청구권으로 갱신된 계약 | 임차인 해지 통보 후 3개월 |
| 합의 해지 | 합의한 날 |
대응 순서
- 계약 종료 통보 기록 확보(문자·카톡)
- 반환 기한을 정한 내용증명 발송
- 이사해야 한다면 임차권등기명령 → 등기 확인 후 이사
- 지급명령 또는 보증금반환소송
- 판결 후 강제경매로 회수
새 세입자 구하기에 협조할 때 주의
집을 보여주는 등 협조는 할 수 있지만, 반환 의무가 새 세입자에 달려 있다는 데 동의하는 문구는 피하세요. 협조하더라도 “계약 종료일에 보증금을 반환한다”는 원칙을 문자로 남겨 두는 것이 좋습니다.
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반환이 늦어진 기간의 이자는 보증금 지연이자, 대출이 있다면 전세대출 만기 대응, 보증금을 지키는 제도는 보증금 보호 가이드를 보세요.
상황별로 많이 묻는 질문
만기 한 달 전에야 나간다고 말했어요.
2개월 전까지 통보하지 않았다면 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 이 경우 지금 해지 통보를 하면 3개월 뒤 계약이 끝납니다.
집주인이 복비를 내면 빨리 구해 주겠대요.
계약 만료로 나가는 경우 중개수수료는 원칙적으로 새 계약을 맺는 집주인이 부담합니다.
일부만 먼저 받고 나머지는 나중에 받기로 했어요.
남은 금액과 지급일을 문서로 받고, 다 받기 전에는 전입을 유지하거나 임차권등기를 하세요.
한눈에 보는 체크리스트
- 계약 종료 통보 기록이 있다
- 계약이 끝나는 날을 계산했다
- 내용증명을 보냈다
- 이사 전 임차권등기를 확인한다
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 돈이 없다고 하면요?
반환 의무는 그대로이며, 판결 후 집을 경매로 넘겨 회수할 수 있습니다.
Q. 보증금을 못 받았는데 이사해도 되나요?
임차권등기가 완료된 뒤 이사해야 대항력이 유지됩니다.
Q. 소송 비용이 걱정돼요.
다툼이 없다면 비용이 적은 지급명령을 먼저 검토하세요.
공식 확인처
이 글은 주택임대차보호법 등 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 한 일반 정보이며 법적 효력이 없는 참고용입니다. 실제 계약과 분쟁은 계약서·등기부 등 개별 사정에 따라 달라지므로 대한법률구조공단(132), 주택임대차분쟁조정위원회, 공인중개사·법무사와 상담하세요.