⚖️ 임대차 3법 가이드
임대차 3법 계약갱신청구권 2026 전월세상한제·갱신거절 사유 완벽 정리
세입자가 반드시 알아야 할 임대차 3법 핵심 내용 5% 인상 계산법부터 집주인 갱신 거절 조건까지
📌 이 페이지 목차
① 계약갱신청구권 — 2+2년 거주 보장 방법
세입자가 원하면 기존 계약을 1회 더 연장할 수 있는 권리입니다
계약갱신청구권
주택임대차보호법 제6조의3 | 2020년 7월 31일 시행
핵심 — 어떻게 사용하나요?
임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월~2개월 전에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 이 권리는 1회만 행사 가능하며 최초 계약 2년 + 갱신 2년 = 총 4년간 거주가 보장됩니다.
청구 시 핵심 조건
- 만료 6개월~2개월 전 사이에 서면·구두로 요청 (기간 놓치면 묵시적 갱신으로 전환)
- 갱신 시 임대료는 5% 이내만 인상 가능
- 임차인 1인 기준 1회 사용 가능 (재건축 예외)
- 묵시적 갱신과 별개 — 청구권 사용 후 계약 종료 전 묵시적 갱신 가능
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 법정 사유 8가지
임대인 실거주
임대인 본인 또는 직계존비속이 실제 거주할 목적. 거절 후 2년 이내 타인 임대 금지.
2회 이상 차임 연체
임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우 갱신 거절 가능.
무단 전대·훼손
동의 없이 전대하거나 원상회복 불가 수준으로 훼손한 경우.
재건축·철거
건물이 노후·불량해 철거·재건축이 불가피하게 결정된 경우.
임차인 서면 동의
임차인이 계약 체결 당시 갱신 거절에 서면으로 동의한 경우.
주거 의무 위반
임차인이 주거 목적 외로 사용하거나 주거를 포기한 경우.
⚠ 중요 — 실거주 사유 갱신 거절 후 재임대 금지
- 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 2년간 타인에게 재임대 금지
- 위반 시 기존 임차인은 손해배상 청구 가능 (거절 당시 보증금 3개월분 이상)
- 실거주 위장 거절은 분쟁 조정(주택임대차분쟁조정위원회) 또는 민사 소송으로 다툴 수 있음
② 전월세상한제 — 5% 인상 한도 계산법
계약 갱신 시 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 제도입니다
전월세상한제
주택임대차보호법 제7조 | 계약갱신 시 적용
핵심 내용
임차인이 계약갱신청구권을 행사하거나 합의 갱신 시 임대인은 직전 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 신규 계약에는 적용되지 않습니다.
5% 인상 상한 계산 예시
| 기존 임대 조건 | 5% 상한 적용 후 | 최대 인상액 |
|---|---|---|
| 전세 2억 원 | 전세 2억 1천만 원 | +1,000만 원 |
| 전세 3억 원 | 전세 3억 1,500만 원 | +1,500만 원 |
| 보증금 2천만/월세 60만 | 보증금 2,100만/월세 63만 | 보증금+100만·월세+3만 |
전월세 전환 시 법정 전환율 상한
전세→월세 또는 월세→전세 전환 시 기준금리 + 2%p 상한이 적용됩니다. 이 상한을 초과하는 월세는 임차인이 초과분 반환을 청구할 수 있습니다. 정확한 계산은 전월세 계산기를 활용하세요.
5% 상한제 주의사항
- 신규 계약(새 임차인)에는 5% 상한이 적용되지 않음
- 계약갱신청구권 없이 합의 갱신 시에도 5% 상한 적용
- 지방자치단체별로 5%보다 낮은 상한을 조례로 정할 수 있음
- 상한 초과 특약은 무효 — 임차인은 초과분 반환 청구 가능
③ 임대차신고제 — 신고 의무와 방법
2021년 6월 시행, 임대차 계약 체결 시 30일 이내 신고 의무화
임대차신고제 (전월세신고제)
부동산거래신고등에관한법률 | 2021년 6월 1일 시행
신고 대상
- 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 임대차 계약
- 수도권(서울·경기·인천) 및 지방 광역시·특별시·세종시 소재 주택
- 보증금 6천만 원 이하 + 월세 30만 원 이하는 신고 대상 아님
신고 방법 및 기한
- 계약 체결일로부터 30일 이내 신고 의무
- 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 온라인 신고
- 임대인·임차인 공동 신고가 원칙 — 일방이 해도 유효
- 신고 시 확정일자 자동 부여 (별도 주민센터 방문 불필요)
과태료
- 미신고 시 최대 100만 원, 거짓 신고 시 최대 300만 원
- 최초 위반 시 50% 경감 규정 있음
💡 임대차신고 = 확정일자 자동 부여
임대차 계약을 신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 주민센터를 따로 방문하지 않아도 되므로, 계약 후 30일 이내에 온라인으로 신고하는 것을 추천합니다. 보증금 보호의 핵심 수단이 됩니다.
세입자·집주인 권리·의무 비교표
임대차 3법에 따른 양측 권리와 의무를 한눈에 확인하세요
| 구분 | 세입자(임차인) 권리 | 집주인(임대인) 권리 |
|---|---|---|
| 계약 갱신 | 1회 갱신 청구 가능 | 거절 불가 (법정 사유 외) |
| 임대료 인상 | 갱신 시 5% 초과 거부 가능 | 갱신 시 5% 이내만 인상 |
| 계약 해지 | 묵시적 갱신 시 3개월 전 통보로 해지 가능 | 임차인 귀책 사유 있을 때만 해지 |
| 임대차 신고 | 공동 신고 의무 (일방 신고도 인정) | 공동 신고 의무 (미신고 시 과태료) |
| 실거주 전환 | 임대인 실거주 사유 시 이사 의무 | 갱신 거절 후 2년 이내 재임대 금지 |