전월세 5% 상한 계산법, 보증금과 월세를 같이 올릴 때는?
핵심 답변
계약갱신청구권으로 갱신할 때 집주인은 기존 임대료의 5%를 넘게 올릴 수 없습니다. 보증금만 올리면 기존 보증금 × 1.05, 월세만 올리면 기존 월세 × 1.05가 한도입니다. 보증금과 월세를 함께 바꿀 때는 월세를 전월세 전환율로 보증금으로 환산해 “환산 보증금 합계”가 5% 이내인지 비교하는 방식으로 계산합니다. 지자체가 조례로 더 낮은 상한을 정했다면 그 기준이 적용됩니다.
- 보증금만: 기존 × 1.05
- 월세만: 기존 × 1.05
- 둘 다: 월세를 전환율로 환산해 합계 비교
- 환산 보증금 = 보증금 + 월세×12÷전환율
- 조례로 더 낮은 상한 가능
계산 예시
| 기존 조건 | 5% 한도 |
|---|---|
| 전세 3억 | 3억 1,500만 원 |
| 보증금 5천 + 월세 80만 | 월세만 올리면 84만 원 |
둘 다 조정하는 경우(전환율 4.5% 가정): 기존 환산 보증금 = 5천만 + 80만×12÷0.045 ≈ 2억 6,333만 원 → 5% 한도 ≈ 2억 7,650만 원. 새 조건이 보증금 7천만 + 월세 75만이라면 7천만 + 75만×12÷0.045 = 2억 7천만 원으로 한도 안입니다.
전환율은 무엇을 쓰나
환산에는 주택임대차보호법상 전환율 상한(연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 값)을 기준으로 합니다. 계산은 전월세 전환율 계산법과 전월세 계산기를 이용하세요.
5% 상한이 적용되지 않는 경우
- 신규 계약
- 갱신청구권을 쓰지 않고 합의로 재계약한 경우
- 갱신청구권을 이미 쓴 뒤의 재계약
합의 재계약이라도 계약 기간 중 증액은 20분의 1 제한이 있습니다 — 월세 인상 한도.
초과 인상을 받아들였다면
갱신청구권으로 갱신한 계약에서 5%를 넘게 올렸다면 초과분은 무효로 반환을 청구할 수 있습니다. 거절 사유와 손해배상은 갱신 거절 사유를 보세요.
상황별로 많이 묻는 질문
전세 4억인데 4억 4천을 요구해요.
갱신청구권 갱신이라면 4억 2천만 원까지만 올릴 수 있습니다.
반전세로 바꾸자고 해요.
보증금을 월세로 바꾸는 경우 전환율 상한이 적용되고, 전체 인상 폭도 5% 이내여야 합니다.
이미 서명했는데 5%를 넘었어요.
갱신청구권 갱신이었다면 초과분 반환을 청구할 여지가 있습니다.
한눈에 보는 체크리스트
- 갱신청구권 갱신인지 확인했다
- 기존 임대료의 5%를 계산했다
- 둘 다 조정 시 환산 보증금으로 비교했다
- 조례 상한을 확인했다
자주 묻는 질문
Q. 5%는 매년인가요?
갱신 시 직전 임대료 기준 5%입니다.
Q. 관리비는 포함되나요?
관리비는 임대료가 아니어서 포함되지 않습니다.
Q. 상가도 5%인가요?
상가는 별도 법(상가건물 임대차보호법)의 기준이 적용됩니다.
공식 확인처
이 글은 주택임대차보호법 등 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 한 일반 정보이며 법적 효력이 없는 참고용입니다. 실제 계약과 분쟁은 계약서·등기부 등 개별 사정에 따라 달라지므로 대한법률구조공단(132), 주택임대차분쟁조정위원회, 공인중개사·법무사와 상담하세요.