전세 계약 전 꼭 확인할 서류 6가지와 확인 순서 (2026 기준)
핵심 답변
전세 계약 전에는 최소한 등기부등본(소유자·근저당·신탁), 건축물대장(위반건축물 여부), 임대인의 국세·지방세 납세증명서, 선순위 임차인의 확정일자 현황, 중개대상물 확인설명서, 임대인 신분증을 확인해야 합니다. 2023년 주택임대차보호법 개정으로 임차인은 계약 전 임대인에게 납세증명서와 선순위 확정일자 정보 제공을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 등기부는 계약 당일과 잔금 당일에 다시 떼어 변동이 없는지 확인하세요.
- 등기부등본: 소유자 일치·근저당·신탁·가압류 확인
- 건축물대장: 위반건축물·용도(근린생활시설 등) 확인
- 임대인 납세증명서·선순위 확정일자 정보 요구 가능
- 중개대상물 확인설명서로 권리관계 재확인
- 계약일·잔금일 등기부 재발급
확인할 서류와 보는 곳
| 서류 | 무엇을 보나 | 발급처 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 소유자, 근저당 채권최고액, 신탁, 가압류·경매 | 대법원 인터넷등기소 |
| 건축물대장 | 위반건축물 표시, 주택 용도인지 | 정부24 |
| 납세증명서 | 임대인의 국세·지방세 체납 | 임대인이 발급해 제시 |
| 확정일자 부여 현황 | 선순위 임차인 보증금 규모 | 임대인 동의 후 주민센터 |
| 중개대상물 확인설명서 | 권리관계·시설 상태 설명 | 공인중개사 |
| 임대인 신분증 | 등기부 소유자와 동일인인지 | 계약 현장 |
확인 순서
- 매물 확인 단계: 등기부등본·건축물대장을 직접 열람해 소유자와 근저당, 위반건축물 여부 확인
- 가계약 전: 시세 대비 전세가율 계산 — 전세가율 계산기
- 계약 전: 임대인에게 납세증명서와 선순위 확정일자 정보 요구
- 계약 당일: 등기부 재발급, 신분증·소유자 일치 확인, 특약 기재
- 잔금 당일: 등기부 재발급 → 잔금 → 전입신고·확정일자
근저당이 있다면 계산부터
근저당이 있다고 무조건 위험한 것은 아니지만, (채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 매매 시세가 높을수록 경매 시 보증금을 다 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 일반적으로 70~80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다. 자세한 판단 기준은 전세가율 몇 %면 위험한지를 참고하세요.
특약으로 남길 것
- 잔금일 다음 날까지 근저당 등 권리 변동을 하지 않는다
- 전세보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다
- 잔금 전 체납 사실이 확인되면 계약을 해제할 수 있다
더 많은 특약 문구는 계약서 작성 가이드에 정리했습니다.
상황별로 많이 묻는 질문
집주인이 납세증명서를 보여주지 않으면 어떻게 하나요?
계약 전이라면 임차인은 열람 권한을 이용할 수 있고, 거절이 계속되면 계약을 재검토하는 것이 안전합니다. 체납 세금은 보증금보다 먼저 배당될 수 있기 때문입니다.
신축 빌라라 등기부에 아무것도 없어요. 안전한가요?
근저당이 없어도 시세가 불명확해 전세가율이 높을 수 있습니다. 실거래가와 공시가격을 함께 확인하고 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 알아보세요.
대리인이 나와서 계약하자고 해요.
위임장과 인감증명서를 확인하고 소유자 본인과 직접 통화해 위임 사실을 확인하세요. 보증금은 소유자 명의 계좌로 보내는 것이 원칙입니다.
한눈에 보는 체크리스트
- 등기부 소유자와 신분증이 일치한다
- 근저당 합계와 전세가율을 계산했다
- 납세증명서·선순위 확정일자를 확인했다
- 건축물대장에 위반건축물 표시가 없다
- 잔금일에 등기부를 다시 확인할 계획이다
자주 묻는 질문
Q. 등기부등본은 언제 떼야 하나요?
매물 확인 때, 계약 당일, 잔금 당일 최소 세 번 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 건축물대장의 위반건축물이 왜 문제인가요?
전세보증보험이나 전세대출이 거절될 수 있고, 주거용이 아닌 용도라면 보호에 제약이 생길 수 있습니다.
Q. 공인중개사가 있으면 확인을 안 해도 되나요?
중개사의 설명 의무가 있지만 최종 확인은 직접 하는 것이 안전합니다.
공식 확인처
이 글은 주택임대차보호법 등 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 한 일반 정보이며 법적 효력이 없는 참고용입니다. 실제 계약과 분쟁은 계약서·등기부 등 개별 사정에 따라 달라지므로 대한법률구조공단(132), 주택임대차분쟁조정위원회, 공인중개사·법무사와 상담하세요.