전세가율 몇 %면 위험할까? 깡통전세 판단 계산법 (근저당 포함)
핵심 답변
단순 전세가율(보증금 ÷ 매매가)만 보면 위험을 놓칠 수 있습니다. 깡통전세 여부는 (근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 매매 시세로 계산해야 하며, 일반적으로 70%를 넘으면 주의, 80%를 넘으면 위험 구간으로 봅니다. 경매로 넘어가면 낙찰가가 시세보다 낮아질 수 있기 때문입니다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증은 공시가격의 126% 이내(공시가 140% × 전세가율 90%)여야 가입할 수 있어, 이 기준도 함께 확인하세요.
- 실질 위험 비율 = (채권최고액+선순위 보증금+내 보증금) ÷ 시세
- 70% 초과 주의, 80% 초과 위험
- 빌라·오피스텔은 시세 파악이 어려워 더 보수적으로
- HUG 보증 가입 한도: 공시가격의 126%
- 시세는 실거래가·공시가격으로 교차 확인
계산 예시
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 매매 시세 | 3억 원 |
| 근저당 채권최고액 | 6천만 원 |
| 내 전세보증금 | 2억 원 |
| 실질 위험 비율 | (0.6억 + 2억) ÷ 3억 ≈ 87% → 위험 |
단순 전세가율은 67%로 보이지만, 근저당을 더하면 위험 구간입니다. 계산기로 바로 확인할 수 있습니다.
함께 확인하세요전세사기 피해자 신청은 어떻게 하나요? 인정 요건과 입증 서류 총정리자세히 보기 →시세 확인 방법
- 국토교통부 실거래가 공개시스템: 같은 단지·인근 매매가
- 부동산 공시가격 알리미: 공시가격(보증보험 기준)
- 빌라는 거래가 적어 실거래가가 부족하면 감정평가 등으로 판단
HUG 보증 기준으로 거꾸로 확인
공시가격이 1억 5천만 원인 빌라라면 HUG 반환보증 가입 가능한 보증금은 대략 1억 5천만 × 126% ≈ 1억 8,900만 원(선순위 채권 포함 기준)입니다. 요구하는 보증금이 이보다 높다면 보증 가입이 거절될 수 있어 위험 신호입니다. 거절 사유는 보증보험 가입 거절 사유를 참고하세요.
위험 구간이라면
- 보증금을 낮추고 월세로 일부 전환 검토
- 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하고 특약으로 연결
- 근저당 말소 조건부 계약(잔금 시 상환·말소)
사기 유형 전체는 전세사기 예방 가이드에 정리했습니다.
상황별로 많이 묻는 질문
신축 빌라라 매매 실거래가가 없어요.
분양가가 부풀려졌을 수 있습니다. 공시가격 기준 보증보험 가입 가능 금액을 먼저 확인하세요.
아파트인데 전세가율 75%예요.
아파트는 시세 파악이 쉬워 상대적으로 판단이 명확하지만, 보증보험 가입을 권합니다.
채권최고액이 실제 대출보다 크다던데요?
채권최고액은 보통 대출 원금의 120~130% 수준으로 설정되며, 위험 계산에는 채권최고액을 쓰는 것이 보수적입니다.
한눈에 보는 체크리스트
- 매매 시세를 실거래가로 확인했다
- 근저당 채권최고액을 더했다
- 선순위 보증금을 확인했다
- 공시가격 126% 기준을 계산했다
자주 묻는 질문
Q. 전세가율 몇 %가 적당한가요?
근저당을 포함한 실질 비율 70% 이하를 하나의 기준으로 많이 씁니다.
Q. 공시가격은 어디서 보나요?
부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.
Q. 보증보험 가입되면 안전한가요?
보증금 반환 위험을 크게 줄여 주지만, 가입 조건과 보장 범위를 확인해야 합니다.
공식 확인처
이 글은 주택임대차보호법 등 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 한 일반 정보이며 법적 효력이 없는 참고용입니다. 실제 계약과 분쟁은 계약서·등기부 등 개별 사정에 따라 달라지므로 대한법률구조공단(132), 주택임대차분쟁조정위원회, 공인중개사·법무사와 상담하세요.