전세 만기인데 집주인이 보증금을 안 주면 전세대출은 어떻게 되나요?
핵심 답변
보증금을 돌려받지 못하면 전세대출 상환도 어려워지므로, 만기 전에 대출 은행과 보증기관에 보증금 미반환 사실을 알리고 연장이나 상환 유예를 협의하는 것이 먼저입니다. 이사를 가야 한다면 법원에서 임차권등기명령을 받아 등기된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력이 유지되고, 은행 협의에도 필요합니다. 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행 청구를 하고, 보증기관이 대출 은행에 직접 상환하는 방식으로 정리되는 경우가 많습니다.
- 만기 전 은행·보증기관에 미반환 사실 통보
- 연장·상환 유예 협의
- 이사 전 임차권등기 완료 확인
- 반환보증 가입 시 이행 청구
- 연체로 신용 불이익 생기지 않게 관리
진행 순서
- 만기 1~2개월 전: 집주인에게 계약 종료 통보, 반환 일정 확인
- 반환이 어려워 보이면 대출 은행·보증기관에 상황 통보
- 내용증명으로 반환 요구
- 이사가 필요하면 임차권등기명령 신청 → 등기 확인 후 이사
- 반환보증 가입자는 보증기관에 이행 청구
은행과 협의할 때 준비할 것
- 임대차계약서, 계약 종료 통보 기록(문자·내용증명)
- 집주인의 미반환 사실을 보여주는 자료
- 임차권등기 신청서 또는 등기부
연체가 생기면 신용에 영향을 줄 수 있으니 만기 전에 먼저 연락하는 것이 중요합니다.
반환보증 이행 청구
HUG 등 전세보증금 반환보증에 가입했다면, 계약 종료 후 보증기관 기준에 따라 이행 청구를 할 수 있습니다. 보증기관이 보증금을 대신 지급(대위변제)하고 집주인에게 구상합니다. 가입 조건은 보증보험 가입 거절 사유와 보증금 보호 가이드를 참고하세요.
법적 절차
집주인이 끝내 주지 않으면 지급명령이나 보증금반환소송으로 판결을 받고 강제경매로 회수합니다. 반환 지연에 대한 이자 청구는 보증금 지연이자를 보세요.
상황별로 많이 묻는 질문
새 집 계약을 이미 했는데 보증금을 못 받았어요.
임차권등기 후 이사하고, 새 집 잔금은 별도 자금 마련이 필요할 수 있습니다. 은행에 사정을 알리고 협의하세요.
보증보험이 없어요.
임차권등기와 법적 절차로 회수해야 합니다. 대출 은행과 연장을 먼저 협의하세요.
집주인이 대출 연장하라고만 해요.
연장은 임시방편이며, 반환 일정과 지연이자 지급을 문서로 받아 두세요.
한눈에 보는 체크리스트
- 계약 종료 통보 기록이 있다
- 은행·보증기관에 미반환을 알렸다
- 임차권등기 완료를 확인했다
- 반환보증 이행 청구 서류를 준비했다
자주 묻는 질문
Q. 전세대출 연장은 집주인 동의가 필요한가요?
상품에 따라 임대인 확인 절차가 있을 수 있어 은행에 확인하세요.
Q. 임차권등기 비용은 누가 내나요?
신청 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다.
Q. 대위변제까지 얼마나 걸리나요?
보증기관 심사 기간이 있으니 미리 서류를 준비하세요.
공식 확인처
이 글은 주택임대차보호법 등 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 한 일반 정보이며 법적 효력이 없는 참고용입니다. 실제 계약과 분쟁은 계약서·등기부 등 개별 사정에 따라 달라지므로 대한법률구조공단(132), 주택임대차분쟁조정위원회, 공인중개사·법무사와 상담하세요.