전세사기 민사소송 중 경찰 고소도 가능한가요? 사기죄 입증과 병행 절차

전세사기 민사소송 중에도 경찰에 고소할 수 있을까?

전세계약이 종료됐는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 민사소송을 진행하는 세입자라면 추가로 경찰에 고소해야 하는지 고민할 수 있습니다.

특히 집주인이 처음부터 보증금을 반환할 생각이나 능력이 없었던 것 같거나, 계약 당시 권리관계를 속였다는 사실을 뒤늦게 알게 됐다면 형사고소 가능성이 궁금해질 수 있습니다.

형사소송법 제223조는 범죄로 인한 피해자가 고소할 수 있다고 규정합니다. 따라서 보증금 반환청구소송이 진행 중이라는 이유만으로 형사고소가 금지되는 것은 아닙니다.

다만 민사소송과 형사고소의 목적은 다릅니다. 민사소송에서는 임대차계약이 적법하게 종료됐는지, 보증금 반환채무가 존재하는지, 얼마를 지급해야 하는지가 주요 쟁점입니다.

반면 형사절차에서는 임대인이나 관련자의 행위가 형법상 사기죄 등 범죄의 구성요건을 충족하는지가 문제 됩니다.

구분	민사소송	형사고소
주요 목적	보증금 반환 등 권리구제	범죄 혐의 수사 및 처벌
핵심 쟁점	계약 종료와 반환채무	기망행위와 고의 등
대표 자료	계약서, 입금내역, 종료통지	허위 설명과 금전 지급 관련 증거
결과	판결·조정 등 집행권원	수사 및 기소·재판 여부 판단
보증금 회수	집행권원과 강제집행 등	유죄판결만으로 자동 회수되지 않음

보증금 반환을 위한 지급명령도 민사상 절차이므로 형사고소와 별도로 검토할 수 있습니다.

법률상 보증금 반환절차가 궁금하다면 보증금 지급명령신청 방법과 주의사항을 참고할 수 있습니다.

형사고소를 하면 집주인이 반드시 보증금을 지급해야 한다고 생각해서는 안 됩니다. 형사책임 판단과 실제 금전 회수는 별도 절차가 필요할 수 있습니다.

함께 확인하세요전세사기 피해자에게 인도명령신청이 들어오면 퇴거해야 하나요?자세히 보기 →

집주인이 보증금을 안 돌려주면 무조건 사기죄일까?

전세사기 형사고소에서 가장 중요한 문제는 계약 당시의 기망행위입니다. 형법 제347조는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득하는 행위 등을 사기죄로 규정합니다.

전세계약에서 사기죄를 검토하려면 임대인이 어떤 사실을 속였는지, 임차인이 그 설명을 믿고 계약하거나 보증금을 지급했는지, 임대인에게 기망의 고의가 있었는지 등을 확인해야 합니다.

예를 들어 집주인이 주택에 이미 중대한 권리문제가 있다는 사실을 알면서도 허위 자료를 제시하거나 실제 소유자가 아닌 사람이 소유자인 것처럼 계약한 경우에는 형사상 기망행위가 문제 될 수 있습니다.

반면 계약 당시에는 정상적으로 보증금을 반환할 의사와 능력이 있었으나 이후 부동산 가격 하락이나 경제적 사정 악화로 반환하지 못하게 된 경우라면 그것만으로 사기죄가 성립한다고 단정할 수 없습니다.

형사책임은 계약 체결 당시의 구체적인 상황과 이후 정황을 종합하여 판단해야 합니다.

상황	형사상 검토사항
보증금을 반환하지 않음	미반환만으로 범죄 성립 확정 불가
가짜 소유자가 계약	소유권 사칭 및 기망 여부
선순위 권리 허위 설명	계약 당시 허위 고지 및 고의 여부
동일 주택 중복 임대	계약 경위와 편취 의도 확인
계약 후 임대인 재정 악화	계약 당시 반환능력과 고의 구분

실제 피해 여부가 의심된다면 대표적인 전세사기 유형과 예방 방법을 확인하고, 의심되는 행위를 날짜순으로 정리하는 것이 좋습니다.

고소장에는 사기라는 결론만 반복하기보다 계약 당시 들은 설명과 실제 사실이 어떻게 달랐는지를 구체적으로 작성하는 편이 좋습니다.

전세사기 경찰 고소장에 어떤 증거를 첨부해야 할까?

전세사기 형사고소를 준비한다면 임대차계약과 금전 지급 관련 서류뿐 아니라 계약 체결 당시의 기망행위를 뒷받침할 자료를 확보해야 합니다.

대표적으로 임대차계약서, 계약금·잔금 입금내역, 등기사항전부증명서, 중개 과정에서 받은 설명자료, 문자메시지, 메신저 기록 등이 있습니다.

계약 당시의 등기부와 현재 등기부를 비교하면 권리변동 시점이 드러날 수 있습니다. 등기부 외에 실제로 어떤 설명을 들었는지도 중요합니다.

고소장에는 다음 내용을 정리할 수 있습니다.

1. 고소인과 피고소인의 인적사항 및 관계
2. 임대차계약 체결일과 임차주택 주소
3. 보증금 총액과 지급일 및 지급계좌
4. 계약 당시 상대방이 설명한 내용
5. 나중에 확인한 실제 권리관계와 차이점
6. 상대방의 기망행위를 의심하는 구체적인 이유
7. 피해금액과 첨부 증거목록

고소 사실관계 작성 예시: 고소인은 2025년 4월 10일 피고소인과 해당 주택에 관한 임대차계약을 체결하고 보증금 150,000,000원을 지급하였습니다. 피고소인은 계약 당시 특정한 권리관계에 관하여 사실과 다른 설명을 하였고, 고소인은 그 설명을 믿고 계약을 체결하였습니다. 이후 확인한 등기 및 관련 자료와 설명 내용 사이에 차이가 있어 수사를 요청합니다.

위 문구는 일반적인 사실관계 정리 예시입니다. 실제 고소장에는 존재하지 않는 허위 설명이나 범죄사실을 만들어 기재해서는 안 됩니다.

수사기관에 제출하는 자료는 가능한 한 원본을 보존하고 제출용 사본을 별도로 준비하는 것이 좋습니다. 문자나 메신저 자료도 일부 문장만 발췌하기보다 대화의 앞뒤 맥락이 확인되도록 정리해야 합니다.

등기사항전부증명서 확인은 근저당·압류·소유자 등기부 확인 방법을 참고하세요.

민사소송과 형사고소를 동시에 진행할 때 절차는?

민사소송과 형사고소를 병행한다고 해서 두 기관에 동일한 신청서를 제출하는 것은 아닙니다. 각각 청구하는 내용과 입증해야 할 사실이 다르므로 자료를 구분해 준비하는 것이 좋습니다.

이미 민사소송을 진행 중이라면 소장, 답변서, 계약서, 입금자료 등을 다시 검토하여 형사상 문제 되는 행위가 무엇인지 정리할 수 있습니다.

경찰 고소는 관할 경찰서에 고소장을 제출하고 사건에 따라 고소인 조사와 증거 확인을 받는 방식으로 진행됩니다. 구체적인 접수방법은 경찰 안내를 확인해야 합니다.

반면 민사소송은 법원이 정한 기일과 서류 제출기한에 따라 계속 진행해야 합니다. 형사고소가 접수됐다고 해서 민사 재판이 자동으로 중지되는 것은 아닙니다.

민사와 형사를 병행할 때는 다음과 같은 기록표를 작성하면 편리합니다.

항목	정리 내용
민사 사건번호	법원명과 사건번호
형사 사건번호	접수 경찰서 및 접수번호
임대차 종료일	종료 통지 및 효력 발생일
미반환 보증금	최초 지급액에서 반환액 차감
주요 증거	계약서·등기부·입금내역·대화기록
다음 기한	재판기일, 서류 제출 및 수사 출석일

예를 들어 보증금 2억원 중 집주인이 4천만원을 반환했다면 민사상 미반환 원금은 1억 6천만원입니다. 반면 형사사건에서 문제 되는 편취금액은 계약과 기망행위의 내용에 따라 별도로 판단될 수 있습니다.

두 절차의 피해금액을 일률적으로 동일하게 작성하기보다 이미 반환받은 금액과 계약 당시 지급금액을 모두 정확히 기재해야 합니다.

민사법원과 수사기관에서 사실관계가 다르게 설명되지 않도록 계약 체결부터 보증금 미반환까지의 날짜별 경위를 한 번 정리해 두세요.

형사고소 후 집주인이 합의를 제안하면 어떻게 해야 할까?

전세사기 혐의로 고소한 뒤 집주인이 일부 보증금을 지급하겠다고 하거나 합의서를 작성하자고 제안할 수 있습니다.

이때는 지급받는 돈의 성격과 남은 반환채무를 명확하게 구분해야 합니다. 일부 금액을 수령하는 것과 나머지 보증금 반환채권을 포기하는 것은 별개의 문제이기 때문입니다.

예를 들어 미반환 보증금이 1억 5천만원인데 집주인이 먼저 2천만원을 지급한다고 한다면 잔액은 단순 계산상 1억 3천만원입니다. 그러나 합의서에 나머지 채권을 모두 포기한다는 문구가 포함되면 이후 법률관계가 복잡해질 수 있습니다.

부분 변제 확인 문구 예시: 채권자는 임대차보증금 반환채무 중 20,000,000원을 지급받았음을 확인한다. 본 지급은 반환채무의 일부 변제이며, 별도로 명시하지 않은 나머지 보증금 반환채권 및 관련 권리의 포기를 의미하지 않는다.

이는 일반적인 확인 문구의 예시이며 실제 합의서에는 형사처벌 의사, 민사상 채권 정리, 지급기한 및 담보 제공 여부 등을 신중히 검토해야 합니다.

특히 고소 취하나 처벌불원 의사표시를 요구받는다면 그 법적 효과를 확인한 후 결정하는 것이 좋습니다. 사기죄는 단순히 고소를 취하했다는 이유만으로 반드시 수사가 종료되는 범죄가 아닙니다.

또한 민사소송에서 이미 집행권원을 확보했다면 집주인의 자발적인 합의 제안과 별도로 강제집행 가능성도 검토할 수 있습니다.

보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령 신청과 권리 보전 절차를 함께 확인하세요.

대한법률구조공단 132 또는 법률전문가에게 민사·형사 병행과 합의서의 영향을 상담받는 것도 방법입니다.

형사고소를 협상수단으로만 사용하기보다 실제 범죄 혐의와 이를 뒷받침하는 자료를 중심으로 진행해야 합니다. 보증금 회수 계획은 민사절차와 별도로 유지하는 것이 좋습니다.

상황별로 많이 묻는 질문

전세보증금 반환소송을 진행 중인데 경찰에 사기죄로 고소해도 되나요?

민사소송과 형사고소는 병행할 수 있습니다. 다만 보증금 미반환 사실 외에 계약 당시의 기망행위와 사기 혐의를 뒷받침할 구체적인 자료를 준비하는 것이 중요합니다.

집주인이 돈이 없어서 보증금을 못 준다고 하는데 사기죄가 되나요?

경제적 사정 때문에 보증금을 반환하지 못했다는 사실만으로 사기죄가 자동 성립하지는 않습니다. 계약 당시 반환능력과 허위 설명, 기망의 고의 등 구체적인 사정을 종합적으로 판단해야 합니다.

민사소송에서 승소했는데도 집주인이 돈을 안 주면 형사고소할 수 있나요?

민사 승소 여부와 별개로 범죄 혐의가 있다면 형사고소를 검토할 수 있습니다. 다만 민사상 반환채무가 확정됐다는 사실 자체가 곧 사기죄의 증거가 되는 것은 아니며 실제 회수에는 강제집행 등 별도 절차가 필요할 수 있습니다.

형사고소 후 집주인이 보증금 일부를 주면서 합의를 요구합니다.

일부 변제금액과 남은 보증금 채권을 명확히 기재해야 합니다. 합의서에 민사청구권 포기나 처벌불원 등의 문구가 있는지 확인하고 서명 전에 법률상담을 받는 것이 좋습니다.

한눈에 보는 체크리스트

• 민사소송의 청구내용과 형사고소에서 주장할 기망행위를 구분하기
• 임대차계약서와 보증금 입금내역 및 계약 종료 자료 준비하기
• 계약 당시 허위 설명과 실제 권리관계 차이를 입증할 자료 정리하기
• 경찰 고소장에 사실관계와 피해금액을 날짜순으로 기재하기
• 형사절차와 별개로 민사 재판기일·임차권등기·강제집행 일정 관리하기